Kaip pasiskolinti NT pirkimui be pradinio įnašo?

Categories Investicijos
Nekilnojamas turtas be paskolos

Pradinio įnašo kaupimas

Pradinį įnašą buto pirkimui nusprendžiau kaupti Baltic Horizon Fund nekilnojamo turto fonde. Tai yra uždaras fondas. Tai reiškia, kad valdomą turtą kontroliuoja tik šis fondas, tad jam priklauso daugiau niekam neprieinamas turtas. Tai yra vienintelis atvejis, kai sutinku mokėti fondo valdymo mokestį (šiuo metu jis siekia 1% per metus)

Kol pats neturiu fizinio buto nuomai, mano pinigai pradiniam įnašui dirbs kasdien tame panašioje srityje – komercinio NT nuomoje.

Tai yra sąlyginai rizikingas pasirinkimas, lyginant su indėliu banke. Tačiau tokią riziką toleruoti galiu. Prasidėjus ekonomikos nuosmukiui, tikiuosi, kad fondo vienetai greitai nenuvertėtų, nes fondas yra sudaręs ilgalaikes nuomos sutartis, tad nuompinigiai bent jau trumpame laikotarpyje turėtų išlikti stabilūs.

Paskola – neiškėlus kojos iš namų

Kas man patinka labiausiai, kad fondas skolinasi pinigus už mane ir juos investuoja. Man nereikia eiti į banką, pildyti paraiškų, telkti pradinio įnašo – viskas jau padaryta už mane ir padėta ant lėkštutės. Juolab, kad fondas gali gauti geresnes finansavimo sąlygas nei aš.

Šiuo metu fondo skolos ir turto santykis (LTV) yra 57%. Tai reiškia, kad mano €1 dirba, kaip dirbtų €2.33 (1 / (100% – 57%)) ir per metus sugeneruoja apie 7% palūkanų iš nuomos po mokesčių. Pačio fondo vienetų kaina atspindi turimų pastatų vertės priaugį (bent jau teoriškai, jei su tuo sutinka rinka).  

Koks turtas man priklauso?

Visos Europos prekybos centro parduotuvės man moka nuompinigius. Man patinka turėti emocinį ryšį su savo investicijomis – džiaugiuosi pamatęs savo FinBee skolininkus Vilniuje, dabar džiaugsiuosi stebėdamas žmones einančius apsipirkti į Europos Maximą ar pasportuoti Lemon Gym. 🙂 Fondui priklauso dar 13 komercinių patalpų visose Baltijos šalių sostinėse, tad tol kol Baltijos šalys toliau augs ekonomiškai, išliks paklausa tiek prekybos centrams, tiek ofisams.

Taigi  €1.200 persivedžiau į Swedbank ir didžiąją dalį sumos skyriau Baltic Horizon Fund vienetų įsigijimui (pradinė mintis buvo pačiam susidaryti Baltijos šalių akcijų indeksą, tačiau norėčiau suvaldyti godumą ir išvengti didesnių kainos svyravimų). Ar su šiuo fondu teko susidurti ir Jums?

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.

14 thoughts on “Kaip pasiskolinti NT pirkimui be pradinio įnašo?

  1. Pirkau mėnesio pradžioje, gavau dividendus kurie sudarė apie 2% nuo pirkimo kainos, jei ir kitais ketvirčiais bus panašiai tai gausis apie 8% metinių jau po mokesčių. Kad iš fizinio būsto gauti daugiau manau reikėtų rasti gerą variantą nusipirkti, o kur dar patikimų nuomininkų paieškos, nuomos mokėjimų bei komunalinių paslaugų apmokėjimų kontrolė. Nemanau kad tai apsimoka nebent turint daug gabumų ir išmanymo nusiperkant būstą už žemesnę nei rinkos kaina, bei pasirenkant patikimus nuomininkus su kuriais nebus bėdų. Daugeliu atvejų perkant be paskolos, ROI bus mažesnis nei investavus į fondą.

  2. F. Ex. Šiam pastate tavo foto išnuomotas loftas uždirba apie 8 % (dalis, kur apšiltinta ir pilku tinku nutinkuota, iš kitos pusės jau ir patrupėję, nes tinkavo prie minusinės temperatūros). Aišku NT psichozės dėka kažkiek pliuso dar bus iš vertės augimo. Ar daug tai ar mažai. Nežinau. Kiekvienam spręsti pagal savo sugedimo laipsnį. Tiesa 8% pateikiau, jei būtų buvę mokėta savais pinigais. Iš tikrųjų aš savo pinigų nemokėjau nei cento. Mėnesinė įmoka bankui dabar 1/3 gaunamos nuomos. Ar taip bus visada? Nežinau. Dėl to ir įdomu. Pirmą kartą baisu, po 10-o mažiau. P.s jei pirksit už 100 k butus + įrenginėsit už 25 k. Biznio nesitikėkit. Jo nebus. BH fondas geras. Bet ne taupymui būstui. Pasinagrinėk statistiką ir suprasi kodėl.

    1. O, kietai taip pataikyti foto 🙂

      Aš noriu savo NT nuomai vien dėl sverto, kitaip manęs investicija nelabai domintų, nes geresnę grąžą gaunu kitur. 🙂

      BH pasirinkau, nes negaliu žiūrėti į cash poziciją didelę, kuri žinau, kad nuvertėja. Man tiesiog reikėjo mažai svyruojančio aktyvo pusmečiui.

  3. Investavau i BH irgi. Balticse nelabai kas geriau yra. Yra kabliuku ten. 8% išspaudžiami dėl bullet structure paskolų. Klausimas ar dabar tokias gaus. Bondais užkiš. Gal. Beja LTV loan to value 57% reiškia ne 1,75, o 2,33 (1/0,43) svertą. 57% yra pasiskolinta, o 43% savo.

    1. O kuriam laikui bullet’ai paimti? Manau, kad logiškai sprendimas, nes dauguma objektų imami su tikslu parduoti ateityje? Kita vertus, paskola nesiamortizuoja, tad teoriškai bulletas brangesnis gali gautis.

      Ačiū už pataisymą. 🙂

      1. Tai jų ataskaitą paskutinę pasižiūrėk. Nors iš kitos pusės pernai rygos prekybos centrą pasifinansavo su bulletu. Tai čia cash flow klausimas. Jų biznis ntoks. Perka NT su 6% yieldu. 50% užsiskolini su bulletu ir 4% palukanom. Ir tada tavo CF gaunasi 8%. Jei bus 3% marža bet su 20y repayment gaidys gausis. FCF tad jau gausis ne 8%, o 4%. Tokia ir matematika. Todėl labiau apsimoka mokėt 5-6% palūkanas su bulletu nei 2-3% su 20-30y grafiku. Tokia fondo strategija.

  4. Yra ir kitų patrauklių variantų dabar Baltic’e. Penktadienį ryte prasidėję buvo ten paršelių skerdynės. Bet pagautas godumo, kad tuoj bus dar blogiau, palyginti mažai užpirkau. Tikėjausi dar kraujo, o viskas nurimo ir atsistatė beveik. 2008 m. neturėjau nei cento (tik skolų), tai dabartinis kritimas man buvo pirma reali galimybė išbandyt psichologiją. Etf irgi užpirkau (darau tą reguliariai). Tiesa Etf metų uždarbį rinka surijo per nepilną savaitę. Na skaičiuosim viščiukus po 20 m. maždaug. Dabar man tai tik skaičiukai ekrane.

      1. Every reaction is overreaction, čia šita frazė rinkai galioja visada be išimčių. Taip ir yra uždirbami tikrai dideli pinigai. O tiesiog gauti algą, pirkti ETF’us ir laikyti 20 metų, tai labai jau ne ambicingas tikslas. Juk norisi gyventi be problemų su pinigais ir laisve dabar, o ne po 20 metų. Man jau dingo FIRE banga gan senokai, netikiu jokiais ETF’ais ir dividendais tol kol nebus didelio pinigų srauto. Reikia sukti galvą kaip uždirbti daug pinigų ir tada jau juos investuoti, kaip ir daro dauguma protingų verslininkų. O ne tai, kad gaunam algą, dedam metus sutaupytus pinigus į ETF’us, po to korekcija ir vėl grįžtam atgal.

        1. Kiekvienas tikslus sau keliame pagal save. 🙂 Turėti tikslą dvidešimtmečiui ir jo siekti man atrodo pakankamai ambicinga. 🙂

        2. Aš turiu keletą strategijų ir jos visos bendrai generuoja neblogą srautą. Pvz. gero kritimo metu palaiko nuotaiką nuomos ir dividendai. O kilimo metu jau ir s&p 500 pradžiugint gali. O dėl volume tu teisus. Su mažom sumom gali ant galvos atsistot, vis tiek tegausi centus, o dar ir riziką viską prarasti, kai per kraštutinumus grąžą medžiosi.

Leave a Reply