Prieš gerą savaitę pasidalinau skelbimu apie 5.5% 11 mėnesių pajamingumo butą Vilniaus Senamiestyje. Iš pažiūros tai nėra stebuklinga grąža, tačiau, manau, kad pajamingumą reikėtų vertinti kiek kitaip nei įprasta.
Per pastaruosius metus butų kaina Vilniuje augo keliolika procentų. Džiaugiuosi, kad laiku spėjau įšokti į NT traukinį karantino metu. Tačiau nuomos kaina neaugo taip ženkliai ir tai turėtų pasikeisti dėl kelių priežasčių.
Karantino ribojimai baigiasi
Karantinas pasibaigė ir tikiuosi, kad tai buvo paskutinis tokio masto užsirakinimas namie gyvenime. Pas tėvus gimtuosiuose miesteliuose gyvenę studentai grįš į Vilnių jau rugsėjį, tad, kaip ir kasmet tai turėtų padėti kilstelėti nuomos kainas vasaros pabaigoje (dėl to rekomenduoju nuomos sutartis sudarinėti iki rugsėjo mėnesio).
Tačiau esminė prielaida grąžai butams miesto centre – ilgainiui grįžtanti paklausa trumpalaikei nuomai. Dalis butų miesto centre kurį laiką buvo iš bėdos išnuomoti ilgesniam laikui, tačiau auganti trumpalaikės nuomos paklausa dėl turistų ir verslo kelionių turėtų ženklią dalį trumpalaikei nuomai skirtų būtų ištraukti iš ilgalaikės nuomos rinkos. Sumažėjusi pasiūla turėtų lemti augančias kainas.
Anot Lietuvos Banko, ir kitamet toliau sparčiai augs atlyginimai. Kuo daugiau gyventojai gali leisti mokėti už nuomą – tuo daugiau realu tikėtis uždirbti iš nuomos.
Taip pat Vilniuje sparčiai didėja baltarusių, kurie neranda tinkamo būsto ir jų kai kurios įmonės perka butų bokštus darbuotojams miesto centre. 🙂
Dėl to 5.5% pajamingumas Senamiestyje šiuo metu yra labai gerai, nes tokio pajamingumo buvo galima tikėtis iki karantino. Jei šiuo metu ieškočiau buto pirkimui dabartinio nuomos pajamingumo kartelę būčiau linkęs nuleisti žemiau įprastinių 6.5% per 11 mėnesių. Prie viso to prisidėti gali ir tolimesnis NT kainų kilimas, tačiau į skaičiavimus vengiu jį traukti, nes verčiuosi NT nuoma, ne NT prekyba ir neturiu įgūdžių nustatyti tolimesnį kainų pokytį.
Mano prielaidos gali būti neteisingos, nes į istoriškai nuomos pajamingumas Lietuvoje buvo aukštas dėl sparčiai besivystančios šalies ekonomikos. Institucinių investuojų stygius ilgalaikės nuomos rinkoje leido džiaugtis gera grąža iš būsto nuomos. Jei Lietuva netaps FinTech ir biotechnologijų rojumi, spartus augimas turėtų panašėti į išsivysčiusių šalių, o ženkliai sumažėjusį nuomos pajamingumą gali išlaikyti ateinantys instituciniai investuotojai.
Ar dabar pirktumėte butą nuomai Vilniuje?
P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.
Jeigu grynai dėl gražos, tai tikrai ne. Tas pats omx baltic kol kas generuoja apie 20% (manau vėliau nukris iki 7%), tai iš to kiek reikia įdėt darbo nuperkant ir prižiūrint omx ir kokia graža vs kiek reikia įdėt darbo nuperkant butą, randant nuomininkus ir renkant nuomą. Tiesiog šiame gyvenimo etape aš noriu kuo mažiau sukti galvą 🙂
Jeigu dėl gaunamos patirties perkant, nuomojant, parduodant NT. Tai sakyčiau gogogo!
Galbūt su OMX bus ilgalaikių pokyčių, jeigu pensijų sistemą pakreips kaip Lenkijoj ir pensijų fondai bus priversti dalį investicijų skirti vietinėms akcijoms. 🙂
Su 5,5% graža, ne. Dar atimk remonta keičiant nuomininką, mokesčius ir kt ir gaunasi nelabai koks skirtumas nuo Baltic horizon ar Igničio 😉 Plius darbas su nuomininkais ne man, nenoriu būt kažkieno močiutė 😀
NT be paskolos tik močiutėms tinkamas investuoti. 😀
Nu jo svertas zenkliai pagerina graza, bet rizika irgi. Nemazai buvo tokiu investatoriu 2006-2007, negali zinot ar ne krastinis gausiesi 🙂
Judant link vakarų Europos turto kainos kils, bet nuomos pajamingumas kris. Tačiau ketinantiems investuoti reikia prie nuomos pajamų dėti tikėtiną turti vertės padidėjimą. Ir daugiametis pajamingumas gausis gražesnis. Pats visai nesidomiu NT kaip investicija, man akcijos tuo ir patrauklios, kad jų nereikia administruoti. Dalis portfelyje dividendinės, lygiai kaip NT moka dividendus ir pačios brangsta.
Baltic Horizon arba akcijoms įsigyti niekas neskolina. 🙂
skolinausi is banko VP pirkimui pries N metu. vienas is geriausiu investiciniu sprendimu per mano karjera. ar dabar taip daryciau? tikrai ne.
Hi, liuc,
ačiū už komentarą.
Gal gali plačiau?
Kiek zinau, Baltic Horizon patys ima paskolas NT isigyjimui. Tai svertas kaip ir yra, tik netiesiogiai.
Yra, bet grąža visai kitokia nei pačiam pasiskolinus.
skolina, brokeris 🙂 ir palūkanos juokingos
Kokiom palūkanom skolina brokeriai? Yra tokia galimybė IB?
Taip, IB palūkanų skaičiuoklė: https://www.interactivebrokers.com/en/index.php?f=46376
Ačiū už pasidalinimą.
Palūkanos mažesnės, tačiau ir produktas kitoks. Man tinka Revolut 7% metinės palūkanos be įkeitimo labiau nei 1.5% IB su akcijų įkeitimu ir, jei akcijos kristų, būtinybe įnešti papildomo kapitalo.
Degiro skolina be problemu.
I nt su paskola vis dar ok metas investuoti.tik reik atrast buta tinkama. Net ir be dalinimu. Vasaros sandoris turi 5.84 11 men grąžą, o skaiciuojant grynai asmeninio kapitalo roi 10%. O ta kad darbo siek tiek yra, tai nurasau ant potencialaus ir neisvengiamo turto kainu augimo. Be to su metais nuoma neabejotinai kils, o imoka nesikeis, todel asmeninio kapitalo roi dar labiau isgrazes.