KAIP NUSIPIRKTI PIRMĄ BUTĄ NUOMAI VILNIUJE. Radau! (III)

Categories Investicijos
NT Pirkimas nuomai

Antro įrašo tęsinys.

12 diena

Buto Naujamiestyje nusprendžiau nepirkti. Pasitariau su pažįstamu brokeriu ir sužinojau, kad daugiau €350/mėn. tikėtis už nuomą nevertėtų, kvadrato kaina kaip naujos statybos namo.

NT pirkimas man tapo emociniu sprendimu. Esu visiškai nepatyręs ir džiaugiuosi, jog turiu patyrusią komandą (net du žmonės su manimi 🙂 ), kuri nuima man rožinius akinius.

Kitos agentūros paslaugų nusprendžiau atsisakyti. Jie man siūlė keturis butus, kurie mano buvo rekomenduoti kaip Draugui. Visgi reali situacija buvo kiek pagražinta, kai kalbėjome apie realias nuomos kainas. Už minėtą butą Naujamiestyje agentūros vadovas minėjo, kad realu tikėtis €400/mėn., brokerė minėjo €450 – €500/mėn., tad pritrūkau sąžiningo santykio su pardavėjais.

Planas – neskubėti

Nusprendžiau būti kantrus ir toliau laukti gero varianto dėl kurio nesigailėčiau. Jeigu kyla daug abejonių prieš priimant sprendimą ir reikia krapštyti galvą kaip reikės rasti pirkiniui pinigų, nors grąža yra eilinė – reiškia toks pirkinys nėra vertas mano dėmesio. Noriu būti tas pirkėjas, kuris daug dažniau sako „ne“, nei lekia į avantiūras.

Norėčiau pasidžiaugti, kad stebėtinai greitai pavyksta išsigryninti EvoEstate investcijas. Per pora dienų pardaviau apie €2.000 vertės projektų, arba 28% savo portfolio. Dauguma už savikainą, tad kelis mėnesius skolinau savo pinigus nemokamai, tačiau noriu sukaupti kiek įmanoma didesnę dalį pinigų pradiniam įnašui. Apetitas kyla bevalgant ir dabar jau kyla minčių atsidėti iki €15.000. Su tokiu kapitalu galėčiau laisviau jaustis renkantis projektus. Pagyvensim, pamatysim. 🙂

17 diena

Šiandien radau butą Žirmūnuose, kurį ketinu įsigyti. Pasinaudojau J. Clavo knygos patarimais ieškoti butų ne tik aruodas.lt, bet tokiose skelbimų lentose kaip alio.lt ar skelbiu.lt. Butas vieno kambario, prieš metus suremontuotas, laiptinė remontuota prieš tris mėnesius. Tikiuosi, kad buto nereikės remontuoti ilgą laiką (bent 5 metus) ir pinigus uždirbsiu nuo pirmos dienos, nes bute jau gyvena nuomininkas, kuris nori likti bute. Pats namas yra senos statybos. Būtų puiku, jei jis būtų renovuotas artimiausiu metu. Manau, kad tai ženkliai pakeltų būsto vertę.

Perku tiesiai iš savininkės. Nuo pradinės kainos nuderėjau simbolinius €500. Aplink parduodami butai bent €1.000 brangesni ir prastesnės būklės. Galbūt kažko nežinau?

Dauguma mano NT sandorių (nuomos sutartys) būdavo tiesiai iš savininko. Dažnai tai padeda sutaupyti ir sukurti geresnį santykį su pardavėju. Pardavėja atrodė patikima, dirbanti teisininke ir nemanau, kad norėtų rizikuoti savo vardu kažką nuslepiant prieš parduodant.

Nuomininkas

Bute šiuo metu gyvena IT specialistas su draugišku šuniuku, nuomos mokestis kiek mažesnis, nei mokame Senamiestyje už dviejų kambarių butą. 🙂 Nuomos pajamingumas prieš mokesčius sudaro 6.8%, tad tai mane džiugina.

Pinigų srautas

Pagal Swedbank preliminarią skaičiuoklę paskolos mėnesio įmoka sudarytų apie €200, tad žemų palūkanų aplinkoje nuoma kurs teigiamą pajamų srautą, kuris laikui bėgant turėtų didėti. 6 mėn. Euribor pasiekus 4,8%, mano srautas taptų neutralus, tad bent jau artimiausiems keliems metams susikursiu teigiamą pinigų srautą. Per 2000 ir 2008 metų krizes 6 mėn. Euribor siekė iki 5.5%, tad palūkanų pike su dabartine nuoma turėčiau sumokėti €24/mėn. iš savo kišenės. Vakarienė kavinėje. Sounds good to me.

Buto pardavėja sakė, kad nuomos sutartis su dabartiniu nuomininku galioja iki spalio mėn. Nuomininkas norėtų toliau likti bute. Ketinu pasiūlyti iki spalio mėnesio likti tomis pačiomis sąlygomis ir nuo spalio indeksuoti nuomos kainą iki €350/mėn., į nuomos sutartį įtraukiant punktą apie automatinį pratęsimą kasmet 5% didesne kaina. Taip ketinu išvengti derybų kasmet ir turėti stipresnę poziciją keliant nuomos kainą. Įdomu kaip dėl to pavyks susitarti su nuomininku. We shall find out soon.

Corona time

Kita vertus, šiandien yra korona panikos piko (bent jau kolkas) diena, kai visos mokyklos tapo uždarytos, sporto klubai taip pat neveikia. Mintis kaupti pradinį įnašą Baltic Horizon nepasiteisino – šiandien kas 15 minučių galėjau stebėti kaip fondo kaina čiuožia žemyn. Man tai visiškai nerūpėtų ilgame laikotarpyje, tačiau žinau, kad būsiu priverstas parduoti fondo vienetus artimiausiu metu, tad tai nuotaiką šiektiek gadina. Manau, kad prarasiu apie €600 dėl šios klaidos. Kolkas rankpinigių dar nesumokėjau, tad reikia tikėtis atšokimo. Pamoka ateičiai – greitai planuojamą realizuoti turtą geriau laikyti grynais, nes infliacija per mėnesį sugrauš 0,25% sumos, ne 10%. Ilgame laikotarpyje ši netektis manau, kad man uždirbs daugiau nei praradau, tad laikau tai pamoka ir gera investicija. 🙂

Dabar laukiu atsakymo iš banko kokią dalį rankpinigių maksimaliai galiu skirti. Taip pat noriu sužinoti ar rankpinigiai įskaitomi į pradinio įnašo dalį (pagal logiką ir google, įskaitomi, tačiau noriu įsitikinti). Vertinimą gausiu iš pažįstamo vertintojo. Vertinimą susiderėjau už pusę rinkos kainos.

18 diena

Šiandien fiksavau 10% nuostolį parduodant Baltic Horizon fondo vienetus. Note to myself: kaupimas trumpalaikiams tikslams akcijomis – spekuliacija. Godulys – žlugdo.

Vakar vakare sunkiai užmigau galvodamas apie nuostolius. Ilgame laikotarpyje man tai visiškai nerūpėtų, nes fondas moka dividendus ir kuria pinigų srautą, tačiau per savaitę praradau ženklią dalį savo pradinio įnašo. Visgi, fiksuoju nuostolius, netikrinu fondo kainos ir nesierzinu. Toliau kaupiu pradinį įnašą. Carry on.

Avansinis susitarimas

Šiandien pasirašiau avansinį susitarimą, iš fondo vienetų pardavimų pinigai įkris antradienį, tuomet ir pervesiu avansinį mokėjimą. Pilnai pardavimą susitvarkyti turiu per mėnesį. Žinau, kad vertinimą turėsiu jau kitą savaitę, vertintojas pažįstamas ir žinau, kad turtas bus įvertintas reikalinga suma.

Visgi, tai pirmas mano NT sandoris, ir šiuo metu nerimauju dėl kelių dalykų: ar neprakiurs namo stogas (butas viršutiniame aukšte)? Ar dėl galimo visuotinio karantino visi notarų ofisai užsidarys ir negalėsiu baigti sandorio, tuo pačiu metu prarasdamas rankpinigius? Ar nuomininkas norės likti ilgiau nei mėnesiui? Galbūt tai kažkokie spąstai? Turiu labai daug dvejonių ir manau, kad laikui bėgant jos išsispręs. Visgi šio plano finansiniai pamatai atrodo stiprūs – investicija sukurs man teigiamą pinigų srautą nestabiliu metu, tad tikiuosi, kad pavyks išlaikyti patikimą nuomininką ilgesniam laikui.

Baisu, bet važiuojam į priekį ir mokomės.

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.

22 thoughts on “KAIP NUSIPIRKTI PIRMĄ BUTĄ NUOMAI VILNIUJE. Radau! (III)

  1. Tau nera skirtumo del rankpinigiu. Tau bankas tiesiog skolins 85 ar 80 proc, o rankpinigiai įeis į tavo dalį.

  2. Kaip suprantu, pajamingumą skaičiuoji nuo visos buto vertės, nors perki su paskola.
    Ar nėra teisinga skaičiuoti tik nuo savo įdėtos cash dalies?

    1. Hi,

      ačiū už komentarą.

      Yra įvairių nuomonių, butų pradiniam lyginimui skaičiavau nuo visos vertės. Bet kas žemiau 6% pajamingumo už 11 mėn. nuomą buvo atmesta automatiškai.

      Galutinių kaštų nuo įdėto kašto dar nežinau. Juos paskaičiuoti būtų sunkiau, nes nėra žinomas galutinis banko sprendimas. Bent jau pagal banko preliminarias sąlygas (pasidalinsiu vėliau), gaunasi 11.03% post-tax. Skaičiavau pagal formulę:

      (11 mėn. buto pajamingumas – 12 mėn. paskolos įmokos) / Visi pirkimo kaštai (pradinis įnašas + vertinimas + notaro išlaidos) * (1 – 0,15 GPM)

      Tačiau notaro išlaidų dar nežinau, tad joms priskyriau 500 Eur, taip pat pirmiems metams bent jau preliminariai gavau atidėjimą 12 mėn., kas ženkliai augina pajamingumą. Trumpai tariant, yra labai daug kintamųjų, kurie įtakoja skaičiavimo rezultatą, manau, kad naudota formulė yra konservatyviausia.

      1. Pamoka ateičiai – greitai planuojamą realizuoti turtą geriau laikyti grynais, nes infliacija per mėnesį sugrauš 0,25% sumos, ne 10%

        Bloga pamoka, nes akcijos trumpi periodu gali arba kilti, arba kristi.
        50/50 kaip sakant, o tavo pamoka skamba lyg visada kristu trumpu periodu.

  3. Ačiū, labai įdomu. Tikiuosi, kad nupirksi gerą butą.
    Šiaip viršutinio aukšto nemėgstu ir jame negyvenčiau, bet kadangi čia nuomai, tai gal ir nieko.

    O artimoje aplinkoje yra potencialių vietų, kur nuomininkai galėtų mokytis ar dirbti? Studentams, jauniems žmonėms daugiau šansų gyventi 1 kamb. bute.

    1. Dirbti pilna vietų, nauji ofisai netoli Minsko IKI statosi, ten iš esmės Hanneris visą kvartalą tiek daugiabučių, tiek ofisų stato. Dalis ofisų jau dabar veikia, kiti dar statomi kiek mačiau.

      Mokslams arčiausia karo akademija, bet nemanau, kad ten daug studentų už jos ribų gyvena. Bet į studentus nelabai ir taikau. 🙂

      1. Na ten visai gera vieta. Iki universiteto nesunku su viešuoju transportu nuvykti. Studentai puikus variantas 🙂 Būna išsinuomoja ir gyvena, kol nusiperka savo (pvz. Aš su žmona).

        1. Cool. Aš kažkodėl įsivaizduoju, kad karo akademijoj gyvena pačios akademijos barakuose, bet galbūt klystu. 🙂

          Btw, apie viršutinį aukštą. Geriausias butas, kuriame gyvenau iki šiol buvo įrengtas palėpėje. Buvo puikus įrengimas, supynės vidury buto, viskas labai patogiai ir jaukiai išplanuota 🙂

  4. Labas. Butas penktame aukste is penkiu? O kokia logika paciam nuomotis ir pirkti buta investicijai? Kodel nenoretum pirkti buto sau ir isiruosti ji patogiam savo asmeniniui gyvenimui?

    1. Aurimai,

      ačiū už komentarą.

      Taip, penktam iš penkių.

      Nuomojuosi už gerą kainą ir dabar negalėčiau sau leisti tokio buto, kokio norėčiau (noriu Europos dangoraižy). Plačiau apie tai čia.

  5. Nesuprantu, kaip reikia mastyti, kad dabar pirkti NT nuomai (ir dar uz paskola). Dabar reikia laikyti cash grynais laukiant kritimo, kuris bus stiprus. Ir netureti isipareigojimu, nes is to kaip vystosi situacija, neaisku ar bus ka valgyti, nekalbant apie visa kita. Krize bus baisesne uz 2009, nes didele dalis verslu (tame tarpe stambiu darbdaviu), pilnai paralyzuoti, ko nebuvo 2009. Uz menesio (max dvieju) baigsis atsargos ir minios zmoniu neesant darbo ir pajamu, tiesiog badaus arba gris namo pas tevus. NT sektorius bus vienas is labiausiai paveiktu. Jau dabar nuomininkai nori susimazinti kaina dvigubai, o praejo tik savaite. Kas bus uz 1-2 men? Is ko mokesi paskola sededamas be pajamu?

    TLDR: Nepirk, laikyk grynus (ne fodai ar dar kazkas), kad butu is ko gyventi ir valgyti praradus pajamas.Pirk pigiai kai matysi, kad krize issiseme ir aktyvai po truputi atsispiria nuo dugno.

    1. Kostai,

      ačiū už patarimą.

      Gerą krištolinį rutulį turite. 🙂 Kiekvienas elgiamės pagal savaip. Aš tokios apokalipsės neįžvelgiu. Pats darbą turiu, nuomos perpus mažesnės neprašiau (o gal vertėtų?).

      Vyriausybė numatė 5 jardus verslo paramai. 2008 metais Vyriausybė skolinosi už 9.3%, dabar skolinasi už neigiamas. Mano krištolas rodo kiek kitaip, kaip bus iš tikrųjų, pamatysime ateityje. 🙂

  6. Puikus straipsnis, sveikinu!
    Ieškau taip pat galimybės įsigyti butą Vilniuje.
    Gal galėtum pasidalinti brokerių kontaktais, kurie tau padėjo ir kuriais galima pasitikėti.
    Ačiū.

    1. Hi,

      ačiū už sveikinimą.

      Dalinuosi pora – 860800981 Aurimas, 864076766 Aivaras.

      Kaip sekasi ieškoti? 🙂

  7. Ar nera jausmo, kad padaryta didziausia investicine klaida gyvenime? Bent jau is dabartiniu aplinkybiu atrodo, kad butas perkamas paskutine diena pries krize, net notarai neveikia, vos ne karo padetis Lietuvoje. NT nuomos kainos jau mazeja (ziureti FB grupsus), NT kainos kriz bent 20-30 proc. (pradzioje, veliau daugiau), zmones netenka darbo, atsisako butu, grizta pas tevus/gimines, netrukus ir paskolu palukanos prades kilti

    1. Labas,

      ačiū už komentarą.

      Ne, butas dar nenupirktas, klaida dar nepadaryta. 🙂 Įdomu kaip apskritai įmanoma išnuomoti butą karantino sąlygomis? 🙂

      Pagyvensim – pamatysim. Jei darau klaidą – išmoksiu kažko naujo. Iki šiol buvo puiki patirtis iš mokymosi pusės, sužinojau daug naujų dalykų (kaip veikia banko finansavimo procesas, kokie žingsniai pas notarus).

      Kas gali būti blogiausia? Prarasiu pradinį įnašą 10k ir susigadinsiu kredito istoriją. Čia tuo atveju, jei nuomininkas neatliks nei vienos įmokos, aš įmokų taip pat neatliksiu ir nuspręsiu likti gyventi dabartiniame nuomojamame bute vietoj to, kad kelčiausi į tą, kurį perku.

      O gal dėl prispausdintų trilionų kaip tik išaugs mano būsto vertė dėl infliacijos? 🙂

      Jūsų apibūdintas elgesys apie grįžimą gyventi pas tėvus, karo padėtį, krištolinio rutulio vertą NT kainų kritimo tikslumą man atrodo persmelktas emocijų ir baimės. Galbūt Jūs teisus.

      1. O force majeure negalioja šiuo atveju? Galbūt gali nutraukti pirkimą ir susigražinti rankpinigius.

        Bėje aš duodamas rankpinigius į preliminarią sutartį net buvau įrašęs punktą kad negavus paskolos per xx dienų rankpinigiai turi būti gražinti. Pardavėjas neprieštaravo.
        Tai šiek tiek ramiau buvo 😉

        1. Mano planai nesikeičia, nes butą, mano nuomone, perku žemiau rinkos kainos, nuomininkas jau yra.

          Pas mus terminai yra avansiniame susitarime iki kada reikia pasirašyti pirkimo – pardavimo sutartį, tarėmes, kad dėl karantino galima nukelti pagal situaciją. 🙂

    1. Hi,

      nežinau, bankai nesakė. Luminor pasidžiaugė, kad gera kredito istorija. 🙂 Creditinfo B rodė, bet bankai ne pagal CI vertina.

Leave a Reply