KAIP NUSIPIRKTI PIRMĄ BUTĄ NUOMAI VILNIUJE. Bankai. (IV)

Categories Investicijos
bankai

Trečio įrašo tęsinys.

19 diena

Šiandien susisiekiau su nuomininku. Iki šiol neturėjau jo kontaktų ir nebuvau jo matęs, išskyrus jo augintinį ir daiktus bute. Prisikūriau visokių teorijų, kad tai yra fake nuomininkas, galbūt ten palikti giminačio daiktai ar pan. Po pokalbio telefonu supratau, kad tai yra tikras žmogus 🙂

Trumpai šnektelėjus paaiškėjo, kad nuomininkas ketina likti, jei nebus pakeistos nuomos sąlygos ir yra patenkintas butu. Sutarėme, kad pratęsime nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis iki lapkričio mėnesio. Mane tai tenkina, nes 7 mėnesiams „užrakinu“ savo nuomos pajamas. Tikiuosi pavyks susitarti dėl nuomos kainos pakėlimo 5% nuo lapkričio pagrindžiant tai infliacija ir augančiomis būsto kainomis. Nesu tikras kaip šis argumentas skambės šiandien paskelbto karantino fone, tačiau pabandyti verta.

Baimės

Vakare vėl sunerimau prisiminęs pardavėjos minėtą stogo remontą. Parašiau nuomininkui SMS su klausimu apie stogo būklę ar kitus galimus defektus ir gavau atsakymą, kad viskas ok, jokių defektų nėra. Tad džiaugiuosi užmegztu kontaktu ir judu toliau.

Taip pat kiek nerimauju dėl bankų sprendimo – ar tikrai užteks 15% pradinio įnašo, nes namas senos statybos ir ekonominė situacija yra neaiški? Suaplikavau į keturis didžiuosius bankus – Swedbank, SEB, Citadele ir Luminor. Gavęs vertinimą lauksiu jų verdikto ir pradėsiu derybas.

Iš tikrųjų, viskas daug paprasčiau investuojant per NT tarpusavio skolinimo platformas, kur užtenka vieno mygtuko paspaudimo.

Dabar viskas atrodo nauja, nepatikima ir baisu.

20 diena

Gavau buto vertinimą, su verte – viskas ok, vertinimas kainavo pusę rinkos kainos, nes darė kolega. 🙂 Jau persiunčiau vertinimą Swedbank, taip pat nusiųsiu SEB ir Luminor.

Šiandien iš Citadele gavau skambutį, kad dėl karantino minimali paskolos suma – €50.000 ir 20% pradinis įnašas, tad gavau auto-rejectą, nes man reikalinga paskola neviršija €50.000, jei būtų 20% pradinis įnašas.

Išgirdęs tokį sprendima pasijutau dvejopai – pagalvojau, kad visi bankai pakeitė finansavimo sąlygas ir nebegelėsiu įsigyti buto. Dėl to būsiu priverstas sulaužyti žodinį susitarimą su pardavėja, ir man tai kainuos kelis šimtus eurų parduodant vertybinius popierius ir vertinimo kainą. Kita vertus kuriam laikui atidėsiu NT pirkimą, atsisėsiu ant grynųjų krūvos ir ramiai gyvensiu.

Kiek vėliau paskambinau Swedbank vadybininkei. Ji mane informavo, kad pirminio pokalbio metu išdėstytos bendros būsto finansavimo sąlygos nesikeičia. Ramybė taip pat greitai išgaravo. 🙂

Sėdi ir važiuoji?

Tiesą sakant jaučiuosi, lyg pirkdamas naudotą automobilį – mano aplinka pilna patarimų, kaip elgtis ir dauguma jų yra priešingi nei aš elgiuosi. Taip seniau buvo ir su tarpusavio skolinimu, tačiau jį suprantu labai gerai. NT rinkos neišmanau, tad dažnai jaučiuosi pasimetęs ir jaučiu, kad mane gali apgauti. Visgi, kolkas man matematiniai skaičiavimai atrodo geri, tad lieka tik pardavėjos melo rizika – paslėpti defektai, fiktyvus nuomininkas ir pan.

Tiesa, gavęs vertinimą, atkreipiau dėmesį, kad butas dovanojimo sutartimi savininkei priklauso tik mėnesį, iš esmės nuo tada, kai įdėtas skelbimas parduoti. Iškart pagalvojau, kad visa ši istorija sukurta ir buvau apgautas.

Internete susiradau informaciją buto nuomininką ir visi iki šiol tiek pardavėjos, tiek nuomininko (darbo vieta, atstumas iki darbo minant dviračiu, nuomos trukmė) sutampa su iki tol girdėta istorija. Šiek tiek nusiraminau. Paskui pasinaudojau nuomos sutartyje rastais prisijungimais ir patikrinau ar visos buto sąskaitos mokamos laiku, ten viskas irgi ok.

Šiuo metu nesijaučiu pakankamai subrendęs pirkti butą nuomai. Keista išvada po trijų savaičių. 🙂

22 diena

Viskas su dovanojimo sutartimi yra ok. Pastebėjau, kad iš kiekvienos musės pučiu dramblį. Gal ir gerai – mažiau šansų padaryti klaidą ir prarasti pinigų. Nusiraminęs vakar atlikau avansinį mokėjimą. Skin in the game. 🙂

Vakarop gavau pasiūlymą iš Swedbank, kuris mane kiek nuvylė. Bankas manęs prašo 20% pradinio įnašo ir siūlo preliminarią 2.39 – 2.6% maržą + 6 mėn. Euribor. Nepigu, bet nuomos mokestis pilnai atmuš įmoką.

Dovanotas pradinis įnašas – ne problema

Tam, kad turėčiau pilną pradinį įnašą iš savų lėšų man dar trūksta €5.000, tad su mama susitariau dėl galimos ankstyvos gimtadienio dovanos. 🙂 Labai pergyvenau dėl to, kaip bankas priims faktą, kad dalį pradinio įnašo gaučiau dovanojimo sutartimi. Šiomis mintimis pasidalinau su Swedbank vadybininke ir pasigirdo palengvėjimas jos balse. Ji pasakė, kad dovanoms iki €14.500 notaro patvirtinimo nereikia, užtenka ant balto popieriaus lapo laisva forma parašytos dovanojimo sutarties. How good is that? Manau, kad šita vieta pravers ateityje. 🙂

Laukiu atsakymų iš Luminor ir SEB. Jei gausiu pasiūlymą, kuriam reikės 15% pradinio įnašo, veikiausiai pasinaudosiu juo, nes noriu išnaudoti kuo didesnį svertą pirmam perkamam būstui. Marža, manau, kad turėtų būti iki 2.7%, tad esminio skirtumo man nebus, nes iš savo investicijų uždirbu gerokai daugiau, tad kuo mažiau norėčiau pardavinėti paskolas.

Nuomos sutartis

Šįvakar jau prisėdau prie nuomos sutarties. Džiaugiuosi, kad pardavėja dalinasi savo žiniomis ir sutarties šablonais. Pakeičiau tik keletą punktų: esminis jų – nuoma galioja pagal iki šiol buvusias sąlygas dar 7 mėnesiams ir kasmet yra pratęsiama automatiškai metų laikotarpiui 5% didesne nuomos kaina. Buto kaina nebuvo kelta nuo 2018 metų, infliacija kainą graužia, tad nenoriu prarasti savo uždarbio.

Šioje vietoje dar tarsiuosi su nuomininku, nes prie dabartinio pasaulio ekonomikos neužtrikrintumo kiek logiškiau būtų užsitikrinti nuomos pajamas dar metams ir ramiai gyventi. Tačiau noriu pajusti kaip jaučiasi nuomininkas. Jis bute gyvena daugiau nei metus, turi augintinį, tad kitą vietą veikiausiai rasti nebūtų labai paprasta ir keliolikos eurų skirtumas neturėtų atbaidyti.

Taip pat nuomos sutartyje man labai patinka tai, kad visus nuomos mokesčius apmoka nuomininkas. Man daryti nereikia nieko, išskyrus kartą per pusmetį apmokėti šiukšlių išvežimą, ir, jei nepasikeis interneto tiekėjas (o jį nuomininkui siūlysiu pasikeisti į pigesnį Mezon), už internetą. Viskas. Dviejų mėnesių depozitas man garantuos ramų gyvenimą iki nuomos termino pabaigos.

Taip pat ketinu pasilikti abu durų raktus ir nuomininkui duoti vieną, tam atvejui, jei kažkas pasikeistų. Galbūt atrodo perdėtai atsargu, tačiau šiuo atveju atsarga gėdos nedaro. 🙂

Seniai buvo toks excited. Ši buto paieška man suteikė papildomo jaudulio ir emocijų gyvenime ir tuo labai džiaugiuosi.

25 diena

Prieš kelis dienas gavau Luminor pasiūlymą pasiskolinti už 2.41% + Euribor ir jie buvo vienintelis bankas, kuris prašė 15% pradinio įnašo. Bent jau preliminariam pasiūlyme. Tai man yra deal maker‘is ir renkuosi jų pasiūlymą. Tikiuosi, kad galutiniame pasiūlyme ši sąlyga nepasikeis, nes tada iš naujo reikėtų rinktis tarp pasiūlymų.

Tiesa, dar pokalbio pradžioje Luminor vadybininkei paminėjau, kad turiu Swedbank pasiūlymą ir vadybininkė labai greitai pradėjo dalinti nuolaidas – pradinė marža buvo 2.5% + Euribor. Taip pat buvo nubrauktas kelių šimtų eurų dydžio sutarties mokestis (vėliau sužinojau, kad visoms paskoloms nuo kovo 10 d. mokestis nėra taikomas).

Po kelių valandų sulaukiau SEB skambučio, ir pokalbio metu buvau informuotas, kad dėl COVID karantino būsto paskolos marža ženkliai pakilo ir banko marža prasideda nuo 2.9% + EURIBOR. Iš esmės jie pasiūlė arba permokėti arba eiti skolintis kitur. 🙂

Būsto paskolos pasiūlymai 2020 m. I ketv.
Bankas Pradinio įnašo dalis Marža
Swedbank 20% 2.39% + EURIBOR
Citadele 20%
Luminor 15% 2.41% + EURIBOR
SEB Nuo 2.9% + EURIBOR

Paprašiau, kad Swedbank ir Luminor atsiųstų galutinius oficialius pasiūlymus. Swedbank pasiūlymas nesiskyrė nuo preliminaraus ir atėjo tą pačią dieną. Kalbant su Luminor vadybininke dar bandžiau pablefuoti, kad Swedbank dar labiau sumažino sąlygas ir leidimą nuomai pažadėjo padaryti pusvelčiui (Luminor jis kainuoja apie €35), tačiau apie tolimesnes nuolaidas vadybininkė nesileido kalbėti. Kadangi tai vienintelis 15% pradinio įnašo prašantis pasiūlymas, daugiau labai nezyziau. Paprašiau oficialaus pasiūlymo su 12 mėn. atidėjimu, kuris padėtų padidinti pinigų srautą pirmaisiais nuomos metais. Luminor žadėjo pateikti atsakymą per savaitę. Labai tikiuosi, kad paliks 15% pradinį įnašą, reiškiantį, kad iš esmės visa jį būsiu surinkęs pats be tėvų dovanų. 🙂

Iš esmės banko atsakymų laukimas yra psichologiškai nelengvas – perku kolkas brangiausią gyvenimo paslaugą ir procesas yra lėtas. Daugybė mano skambučių buvo neatsakyti ir atsakymų tekdavo laukti kelias valandas. Tai nėra labai blogai, tačiau pastoviai skambinti į banką ir tikėtis, kad vadybininkė nebus užimta nėra pats smaigiausias veiksmas gyvenime.

Taip pat susisiekiau su keliais notarų biurais dėl pirkimo-pardavimo sutarties įforminimo. Vilniaus m. 25 notarų biuras parašė, kad galiu atvykti kitą savaitę, jei „neprašysite suteikti apsaugos priemones (kaukes ir pirštines), nes neturime galimybės jų įsigyti“. Fuck off.

To be continued.

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.

31 thoughts on “KAIP NUSIPIRKTI PIRMĄ BUTĄ NUOMAI VILNIUJE. Bankai. (IV)

    1. Jie neturi apsaugos priemonių, kurios yra privalomos dabartinėje situacijoje. Tai yra nusikaltimas ir žmonių saugumas turėtų būti prioritetas – tiek savo darbuotojų, tiek klientų.

  1. Šiaip jie atsakingi už savo teikiamą paslaugą. Jeigu ją teikia gerai, tai kaip ir viskas ok?
    O apsauga yra kiekvieno piliečio atsakomybė. Gal būt jie darbuotojus savo saugo, dirba su kaukėmis ir panašiai. Tik neturi klientams pilno komplekto 🙂 Šiaip kad užtikrinti apsaugų kiekį dabar reikia gerai pasistengti. Sunku nupirkti respiratorius už bent jau padorią kainą.

    1. Dviprasmiška situacija – mieste pilna žmonių be kaukių, o uždaroje patalpoje pas notarą per dieną praeina kelios dešimtys žmonių, tai jeigu savim nesugeba pasirūpinti klientas, tai jis automatiškai kelia didelę riziką notarams ir jų klientams.

    1. Rodžiau, sakė, kad sąlygos galutinės, dėl pradinio įnašo nesileido į derybas. Bandė sellinti ant to, kad nėra mokesčių už išankstinį grąžinimą (to niekur nėra šiais laikais ir neketinu naudotis), gąsdino, kad Luminor nėra sutarties mokesčio, bet yra rezervavimo mokestis (paaiškėjo, kad nėra; taikomas tik vystymo projektams). 🙂

    1. Hi Dom,

      ačiū už komentarą.

      Gal gali pasidalinti prognoze? Praleidau. 🙂

      Logika ta, kad nuomininkas ten jau gyvena ir sutartis dar galioja 7 mėnesius. Nuomininkas ilgalaikis, neseniai turėjo galimybę pakeisti butą, nes pasikeitė darbo vietos lokacija, tačiau to nepadarė, tad realu, kad liks ilgiau nei 7 mėnesius. Jo darbas kuria aukštą pridėtinę vertę, tad, manau, kol nepirks savo NT, tol ir norės likti gyventi šiame bute. Bet tai tik spėliojimas.

      Butas kuria gerą pinigų srautą, paskolos įmoka prie žemų palūkanų yra maža ir nuomos pajamos, net ir jas sumažinus 15%, kurs neblogą pinigų srautą.

      1. Manau buvo per daug kreipta dėmesio į nuomininką, kadangi sutartis tik 7 mėnesiams, o banko paskola tai 30 metų 😀 kitas dalykas, jei jis Team Leadas, jo alga minimum 1.5k ir jis greičiausiai taupo pradiniam įnašui, dėl to pasirinkęs tokį pigų variantą nuomai, tai kritus būtų kainoms didelė tikimybė jog nuomininkas išsikraustys jau į nuosavą būstą.

        1. Mantai,

          ačiū už komentarą.

          Gali būti, kad taupo. Jau pusantrų metų bute gyvena, tai tegul gyvena. 🙂 Jei pasikeis, ieškosim naujo, natūralu, kad nuomininkas negyvens bute 30 metų, nors taip būtų daug patogiau. 🙂

      1. Gal praleidau ir nemačiau, koks tavo paskolos dydis ir grąžinimo metodas. Tačiau iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad tuos papildomus 23Eur per mėnesį gali tekti susimokėti euribor tik per 1% pakilus 🙂

        Būtų įdomu pamatyti, kaip apskaičiuoji tiek dabartinę, tiek prognozuojamą mėnesinę palūkanų sumą pagal likusį paskolos dydį ir euribor.

        1. Mykolai,

          banko pasiūlyme skirtingi scenarijai pateikti. Dabar teigiamas srautas 137/mėn., palūkanoms pakilus iki 8% Euribor srautas prie dabartinės nuomos bus -23 Eur.

  2. Sveiki. Manau luktelkite bent jau iki karantino pabaigos jai karantinas pasibaigs balandzio 13d viskas gan greit gris i savo vietas, bet jai prates tai bus ekonomine krize tikrai ir NT kaina tures kristi bent 20%. Turiu buta naujos statybos Alytuje pilnai suremontuotas pries 6men su pajamingumu 6,06% ir atsiperkamumu per 16,5metu, tika nuomininkai paprase nuleist kaina del sios situacijos, sutareme jai nuo balandzio 13d prates karantina tai nuleisime 20eur nuoma kol pasibaigs karantinas. Vilniuje miegamajame rajone 2k butas pajamingumas 6% su 16,7metu atsiperkamumu. Jai buciau zinojes sia situacija tai pries 9 men nebuciau pirkes buto Alytuje, buciau laikes grynuosius ir laukes kainu kritimo ir uz tuos pinigus buciau pirkes NT Vilniuje net ir tai ivertines, kad nuoma del ekonomines krizes kris kartu su NT kainu kritimu, bet su perspektyva, kad ji sugrys i siandienos normas per ateinancius kelis metus ir tada atsiperkamumas bus 8,5-9%.
    Zinokit tai, kad buta LT rinkoje surasti su 6% pajamingumu 16 metu atsiperkamumu tikrai paprasta, sunkiau ir loterija yra 7-9% pajamingumas ir 15 metu atsiperkamumas (nebent varzytines, bet ten nudegt ir uzsisaldyt pinigus gali ir iki keliu metu).

    1. Sveiki,

      ačiū už Jūsų komentarą.

      Alytuje veikiausiai būsto paklausa gerokai mažesnė, tad ir derėtis su nuomininkais sunkiau.

      Tai nebus paskutinis mano perkamas butas. Jei kainos kris, mielai tuo pasinaudosiu ir išklausysiu pasitaikančius pasiūlymus dėl buto įsigijimo. Buto kainos pokytis trumpame laikotarpyje manęs nedomina, nes per artimiausius keliolika metų neketinu jo parduoti.

  3. Tikiesi pakelti nuomos kaina sakydamas kad infliacija ir NT kainos kyla?!? Net paziurejau kokia data iraso…Cmon nusiimk rozinius akinius. Šitas optimizmas tau brangiai kainuos. Dabar pirkti NT kvaila tai nebent iskart gauni su 40% nuolaida tada verta rizikuoti.

      1. 4metai. Bet jau paskutiniais metais nuomos kelti nelabai pavyko. Jau dabar nuomininkas nepraleido progos paprasyt nuolaideles, kuria reiks daryti. Nes matau kad nuomos kaina krenta dienomis.dabar pirkt NT nuomai kai po kokiu metu bus variantu su 20-30% atrodo pinigu ismetimas. Jau geriau koki ETF pirkti kurie jau su nuolaida yra. NT reiks pirkti kai pasipils bankrotai.

  4. O kokį procentą kasmet planuoji einamam buto maintenanc’ui ar tai vis gi nuomininko atsakomybė?

    4 metus Alytuje nuomoju senos statybos name neremontuotą 2 k butą, su numanomu atsiperkamumu per 15,3 metų ir dabartiniu pajamingumu 7,3 % (numanomu, nes būstą paveldėjau, o ne pirkau). Tokio tipo būstui Alytuje paklausa atrodo didelė (nuoma sąlyginai maža), bet labai sunku rasti tinkamus nuomininkus ir įvairių cirkelių teko prisižiūrėti per tą laiką 😀

    Patinka man tavo blogas ir drąsa šioje situacijoje. Nieks nežino, kaip čia bus.

    1. Ignai,

      maintenance yra mano atsakomybė, retai būna kitaip turbūt, nes tada kokia prasmė nuomotis? 🙂 Bute buvo atliktas remontas prieš metus, supirkta nauja buitinė technika, perdažytos sienos, tad kuriam laikui bus ramu. 🙂

      Einant laikui, reikės paremontuoti vonios kambarį, svarstau sujungti vonią su tualetu, kurie dabar perskirti siena, kad daugiau erdvės išlošti ir padaryti dušą vietoj vonios, kad atrodytų moderniau. Bet kol yra nuomininkas, neketinu nieko keisti. Kai jis nuspręs išsikelti tuomet reikės rimčiau paplanuoti remontus.

      Šiai dienai turiu kelių šimtų eurų rezervą grynais, jei atsirastų gedimų, bet ten nelabai yra kam sugesti.

      Kokį procentą planuojate Jūs?

  5. Citadele vienas is 4 didziuju banku?
    Ar tikrai jis daug arciau prie nr3 nei nr5?

    Ps: Man rodos bent 95 Proc dabar veikianciu verslu nesuteikia kaukiu ir pirstiniu savo klientams, nesupratau f off reakcijos…

    1. Man jie tarp major bankų, atrodo didesnis nei ŠB. 🙂

      Notarai turi reikalavimą užtikrinti tiek savo, tiek klientų saugumą. Jei to padaryti negali ir vistiek siūlo ateiti, tai nėra ok. 🙂

      1. Cia kazkokie specialus reikalavimai tik notarams, ar bendriniai reilalabimai atidarytiems verslams?
        Nes kaukiu kas duoda is verslu nelabai girdejau, tai turbut kazkoks istatymas atskiras notarams?

      2. radau duomenis 2019 1 ketvircio, paskolu portfelis SB 1.4 mlijardo, Citadeles irgi 1.4 (po kablelio daugiau).
        Tiesa indeliu portfelis citadeles didesnis.

        Bet koki atveju citadele kartu su SB tam paciam lygmenyje.

        Cia kaip butu:
        100
        95
        90
        30
        29

        Ir sakyti keturi didieji (100,95,90,30) kai tas ketvirtas labiau tikru i grupe su 29

        🙂

        Ps: ankstesniame poste rasei, kad galvojai, kad ciotadele kaip SB mazas, tad idomu kas paskatino apsigalvoti, kiek matau ne skaiciai, o kazkoks “manau”.
        Aisku “manau” nieko blogo, ti ksmalsu kodel tas “manau” pasikeite nuo tada kai buvo rasyta, kad manei, kad jis su Sb ten pat 🙂

  6. Toks ne į temą komentaras apie internetą, nes visi apie butą. Tikrai žmogui dirbančiam su IT siūlyti internetą už 2,9€ (šiuo metu) su max idealiomis sąlygomis maksimumas 6 Mb/s parsiuntimas, o upload iš viso bus koks 0.5 Mb/s (prie 10Mb/s plano upload suteikiamas maksimum 1.5 Mb/s) kažin jei turėtų kokią vaizdo konferenciją ar ji bent veiktų? 😀
    Nes mezon reklamuojamas tik parsiuntimo greitis, bet ne išsiuntimo, kuris keliais kartais mažesnis. https://www.mezon.lt/sutartys/

Leave a Reply