Pirkti būstą ar nuomotis?

Dauguma mūsų ankčiau ar vėliau susiduria su šio klausimu – pirkti būstą ar nuomotis? 88% žmonių Lietuvoje renkasi pirkti. Ar turėti savo, t.y. 30 metų mokėti būsto paskolos įmokas finansiškai apsimoka labiau, nei kas mėnesį mokėti nuomą? Pasiraitokime rankoves, let‘s dig in deeper.

Kodėl verta pirkti savo būstą?

Šį įrašą paskatino diskusija Balticmustache forume. Pagrindiniai veiksniai, kodėl moustachianai renkasi pirkti – saugumas, užtikrintumas, nuolatinis kainų augimas, tad tikimasi, kad būstą pavyks parduoti brangiau ateityje, taip pat būsto paskolos įmokos mažesnės nei nuomos.

Saugumas ir užtikrintumas

Ši žodžių kombinacija jauname amžiuje man skamba kaip kirvis po kaklu. Jaunuolis, kuris neturi šeimos, neturėtų būti susirūpinęs stabilumu. Tai laikas gyvenime, kai galima rizikuoti stipriau nei įprastai, nes už savo veiksmus pasekmes jausi tik tu vienas ir suklydęs mažai, ką prarasi.

Apskritai, būsto pirkimas Lietuvoje dažnai siejamas su emocijomis: reikia turėti savo, geriausia namą su darželiu, kur galės bėgioti vaikai ir augti daržovės. Manau, jog esame skirtingi žmonės ir patys renkamės tai, kas mums svarbu. Man mielesni vieši Bernardinų sodai nei kauptukas, skirtas prižiūrėti savo sodui. 🙂

Apskritai, būsto pirkimas Lietuvoje dažnai siejamas su emocijomis: reikia turėti savo, geriausia namą su darželiu, kur galės bėgioti vaikai ir augti daržovės.

Nuoma > įmoka = nenormalu?

Butas, paimtas su paskola, priešingai nei mąsto lietuviai, nėra aktyvas, t.y. jis negeneruoja teigiamo pinigų srauto. Standartiškai NT kaina didėja kartu su infliacija (±2.5%), tačiau turimas turtas nusidėvi (±1%) ir reikalauja papildomų išlaidų kaip draudimas ir palūkanos (banko marža šiuo metu ±2.3% + Euribor (istorinis rodiklis – 2.5%)). Faktas, kad dabar dažnu atveju banko paskolos įmokos yra mažesnės, nei nuomos. Tai gali būti spąstai – gyvename neigiamų palūkanų aplinkoje, ir tai nėra normali situacija. Ekonomika veikia cikliškai ir yra tikėtina, jog dabartinės neigiamos palūkanos per kelis dešimtmečius atšoks ir palūkanos grįš prie istorinio vidurkio.

Būsto kaina visada kyla

Pastaruoju metu būsto kaina kyla ir pamiršome, jog kaina gali judėti ne tik į vieną pusę. Kaip ir minėjau anksčiau, standartiškai būsto kaina juda aukštyn kartu su infliacija, tad reali grąža ilgame laikotarpyje veikiausiai liks artima 0%, įskaitant išlaidas namo išlaikymui.

Mano nuomone, NT pirkimas yra puikus būdas išeiti iš akcijų ar kitų investicijų rinkos ir saugiai laikyti savo kapitalą. Norint kapitalą auginti yra reikalingi aktyvai, kuriantys pinigų srautą, o ne įsipareigojimai, kurie jį mažina.

Kodėl verta nuomotis?

Asmeniniai finansai – lyg įmonės.

Įmonės dirba tam, kad sukurtų teigiamą pinigų srautą ir uždirbtų pelną. Kažkodėl žmonės linkę savo finansus tvarkyti visiškai kitaip – dauguma turimų daiktų nėra finansiškai naudingi. Ypatingai patys didžiausi pirkiniai – būstas ir automobilis yra susieti su emocija turėti savo.

Start – up MB “FIRE”

Įsivaizduokime startupą MB „FIRE“. Įmonė šviežia, po truputį įsivažiuoja pardavimai. Visos gautas pelnas reinvestuojamos į produkto gamybą, kuris ateityje sukurs didesnį pinigų srautą ir procesas kartosis. Po sėkmingų dviejų metų darbo įmonė nebetelpa dabartiniame kukliame ofise, kurį nuomojasi. Įmonė gali rinktis tarp dviejų pasirinkimų – nuomotis didesnį ofisą arba didesnį tiesiog įsigyti. Perkant reikės sumokėti kelių mėnesių apyvartos dydžio pradinį įnašą. Kaip manote, įmonė panaudos jį didesniam ofisui įsigyti ar laisvas apyvartines lėšas panaudos investicijoms į tolimesnį produkto kūrimą, kuris sukurs didesnį pelną ateityje?

Nuėmus visą emocinį atspalvį nuo būsto įsigijimo, sprendimas neatrodo toks pat lengvas, ar ne?

HonestFIRE, a.k. 393……..

Palyginkime start-upo situaciją su HonestFIRE. Karjera šviežia, po truputį didėja pajamos. Gautas pelnas po išlaidų investuojamas į brangias paskolas ir vertybinius popierius. Liepą baigiasi nuomos sutartis dabartiniame bute ir įsikelsiu į vieną butą kartu su mergina. Turiu kelis pasirinkimus – parduoti visus turimus aktyvus (paskolas ir vertybinius popierius) ir įsigyti savo būstą arba nuomotis kitą butą. Perkant reikės realizuoti dalį aktyvų, maniškiai yra mažo likvidumo, tačiau per pusmetį sukaupčiau pradinį įnašą butui. Ar jau laikas „skersti karvę, kol ji duoda daug pieno“? Nemanau. 🙂

Pirmas būstas – nuomai.

Atsakymas į klausimą „pirkti būstą ar nuomotis?“, aš atsakyčiau nuomotis ir pirkti būstą nuomai. Standartinis nuomos pajamingumas yra apie 5%, tačiau pasinaudojus banko suteikiamu 1:6,67 svertu (pradinis įnašas – 15%) pajamingumas išauga iki 33%. Įskaičiavus nusidėvėjimą ir išlaidas palūkanoms galima tikėtis dviženklės grąžos, kurią panaudoti galima kitų aktyvų pirkimui. Tokiu būdu prisiimama didesnė rizika, tačiau, atsitikus nenumatytiems atvejams ir ilgą laiką nesurandant nuomininkų, galima persikelti iš nuomojamo būsto į savo būstą ir laikinai ten gyventi iki bus surasti nuomininkai.

Tad šiuo metu toliau kaupiu kapitalą, kuris didina mano pasyvias pajamas ir artimiausių trijų metų eigoje ketinu įsigyti pirmąjį savo būstą nuomai.

Ar tai teisingas pasirinkimas, ar ne sužinosime ateityje. Kokį kelią renkatės Jūs?

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi platformoje ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Do your own research.

Patiko? Pasidalink šiuo įrašu su draugais!

13 thoughts on “Pirkti būstą ar nuomotis?

  1. Peter Leench siūlė pirmiausiai investuoti į savo namą, tik paskui į akcijas. O jis valdė labai sėkmingą investicinį fondą. Pirkti NT nuomai – paskutinis reikalas, bet banda eina būtent tuo keliu. Pirkti sau – protingiau, o likusius kišti pvz į indeksinį etf

    1. Hi, HDR,

      Peter Lynch yra legenda 🙂 Labai įdomiai susiskaitė jo knyga, rekomenduoju visiems.

      Dėl to ir planuoju į NT nuomai eiti kiek vėliau, šiuo metu yra per gerų kitų pasiūlymų smulkiems, kad pusmetį lėtinti investavimo apsukas. 🙂

      O kaip investuoji tu?

  2. Hello, I tried to find your contact details to offer a cooperation, but I couldn’t. Can you please contact me directly? Thanks.

  3. Labas, įdomu kodėl ateityje galvoji iškeisti turimus aktyvus (išduotus kreditus ir VP) ir įsigyti NT nuomai, jei tokio turto metinė grąža 5-6% ir jis gerokai mažiau likvidus, nei tarkim blue-chip stockai, kurie in long run galėtų atnešti ~10% grąžą?

    1. Labas, Lukai,

      geras pastebėjimas.

      Neketinu iškeisti turimų aktyvų. Turimų investicijų neketinu parduoti, man patinka, kaip jos dirba.

      Mane domina NT nuoma su svertu (būsto paskola), dėka kurio metinė NT grąža išauga keliskart, priklausomai nuo sverto dydžio. Atitinkamai išauga ir rizika, tad pirkdamas NT su paskola, noriu susikurti tvarius kitus pasyvių pajamų šaltinius.

      NT nuoma ir blue chip’ai man labiau atrodo kaip saugus exit’as nuo rizikingų investicijų, kai mažiau aktualus kapitalo didinimas.

      Ką manai tu?

      1. Būtų įdomu pakalbėti skaičiais, palyginti kaip kiekvienas įsivaizduojame skirtas galimas grąžas.
        Tarkime investuojame į butą Pašilaičiuose, kaina 100.000 €, panašaus tipo butas nuomai skelbimuose 500 €, gauname 6% grynąją metinę grąžą. Šiuo metu būsto paskolos palūkanos tarkime 2,6% (Nors kitur ir 2,8%). Kad būtų paprasčiau skaičiuoti gražinimą imsiu linijinį, tai mokėti reiktų 386 €. Gauname 114 € pelną per mėnesį, ROI nuo pradinio įnašo 9,1%, not that bad. Pagal ober-hause būsto vertės augimas yra kažkur 4%, nusidevėjimas 1%, infliacija 2%, tai turim dar 1% metinio pelno dėl kapitalo prieaugio. Per 25 paskolos metus grynoji vertė paaugtų 28.200 €, 1128 € per metus, 94 € per mėnesį. Bendrai, nesikeičiant sąlygom per 25 metus išturėjus turtą, pastoviai jį nuomojant ir vėliau pardavus būtų gaunama 162.443 € (įskaitant investuotus 15.000 €), ROI turim 1083 % per 30 metų. Šiuo atveju, nekoregavau gaunamų įplaukų iš nuomos, nors aišku jos augtų dėl inflacijos, tačiau palaipsniui augs ir palūkanos todėl dėl analizės paprastumo gyliau nekapsčiau.

        Dabar dėl pasyvaus investavimo į akcijas. Tai jei rinktumėmės investuoti į SP500 indeksą su tais turimais 15.000 €, vidutiniškai per metus gauname 10% return dar 2% iš reinvestuotų dividendų, bet jie anuliuojasi dėl 2% infliacijos, tai faktiškai turime 10% grynąją grąžą. Per 25 metus tai sudarytų praktiškai identišką sumą gaunama iš prieš tai minėto NT pavyzdžio – 162520 €.

        Dabar apie investicijų palyginimą. Investicijos į indekcija praktiškai negrasina jokiais nenumatytais dalykai, kadangi investuojame ilgu laikotarpiu, vienintelis kas galėtų būti, tai jog laikotarpio pabaigoje būtų nepalankus verslo ciklas todėl investicijos tuo metu būtų vertos mažiau kas išlygintu poros metų bėgyje. Tuo tarpu investuojant į NT yra daug kitų faktorių: prarastas pelnas dėl neišnuomoto buto, prasti nuomininkai padarantys nuostolių, busto priežiūros ir nuomos laiko sąnaudos, taip pat tikslesnis palūkanų normos modeliavimas. Jei tarkime, po 5 metų EURIBOR pakiltų iki 2,5%, tai investicija taptu nuostolinga.

        1. Labas,

          ačiū už tikslų komentarą, Lukai.

          10% akcijų grąža atrodo optimistinė, pagal Bogle knygą ilgam laikotarpy turėtų būti apie 7% po infliacijos, artimiausią dešimtmetį 4%. Who knows.

          Manau, kad nuomos po trisdešimtmečio turėtų ženkliai išaugti, o palūkanos sumažėti, nes dalis paskolos vis grąžinama. Ką manai?

          Kadangi investicija į NT tau kainuotų 15.000 Eur ir kurtų teigiamą pinigų srautą, ką manai apie situaciją, kad teigiamą pinigų srautą, kurį sukurė investicija nukreiptum į indeksinį fondą? 🙂 Tokiiu atveju gautum ir NT turtą ir diversifikuotum investicijų riziką įdarbindamas pelną.

          1. Matematika gal gera jei gyvensi bute 10 metu. Zmogaus poreikiai manau keiciasi dazniau, todel manau, kad pirkti savo buta vs investuoti i kitus aktyvus yra prastas finansinis sprendimas, bet geras emocinis sprendimas.

  4. Labas 🙂

    Nesu tikras, kaip 33% gavosi… Tarkime jei pelnas yra 5% nuo būsto sumos (100k paprastumo dėliai). Tačiau tau tereikia 15% (15k) pradinio įnašo. Tuomet taip 5% / 15% * 100% = 33,3%. Tai yra galutinės „pajamos“, bet nėra pelnas.

    Tačiau, kur minusas dėl banko paskolos. Jei gerai suprantu 5% pelnas yra jei tu išmokėjęs butą.

    Plius -1,5% dėl to, kad 15k€ negeneruos bent 10% metinių.

    Ankstyvus šeštadienio rytas Londone, gal kažką pražiopsojau, bet kol kas skaičiai nesueina.

    1. Morning, Povilai,

      ačiū už komentarą.

      Straipsnyje minėjau pajamingumą 33%, o grąža, vertinant svertą ir nusidėvėjimą, turėtų būti dviženklė. 🙂

  5. Nu as tai bijau didele suma i akcijas kist, tai i butus metu (su paskolomis). Gal tai ir graza mazesne nei is akciju, bet as saugiau jauciuos. O su akcijomis mazomis sumomis pazaidziu dabar. Jei ismoksiu tradint, tai gales ir didesnemis pazaist. Man baisu taip aklai imest ir tiketis kad vien tik augs. Nors teoriskai su kas menesiniu investavimu lyg ir turi taip but, net bandziau excelyje simuliacija daryt per pacias diziausias krizes su sp500 indeksu 🙂

Parašykite komentarą