Pardaviau savo pirmą butą! I dalis.

146 pardavimo diena

Šio straipsnio antraštė – apgaulinga. Maniau, kad jau sutariau dėl savo buto pardavimo, tačiau abukart kažkas nutiko. Visas pardavimas trunka ženkliai ilgiau nei tikėjausi.

Dėl ko parduodu butą?

Turiu du butus nuomai ir abu juos noriu parduoti. Nusipirkau juos puikiu metu, karantino įkarštyje, tačiau mano norą užsiimti nuoma atšaldė prastos patirtys su nuomininkais, apie kurias esu rašęs ne kartą.

Pirkdamas savo antrą butą padariau keletą klaidų ir norėčiau jomis pasidalinti, kad jų nepadarytumėte jūs.

Likvidumas

Pirkdamas butus atsižvelgdavau į du svarbiausius faktorius: 1. Vieta ir 2. Pajamingumas.

Kas yra gera vieta man padėjo Swedbank vadybininkės atsiųstas žemėlapis, kuriame perkamą būstą bankas finansuoja su mažiausiu pradiniu įnašu.

Pajamingumą skaičiuodavau paprastai: 11 mėn. nuomos pajamingumas turi sudaryti bent 6.5%. Tokios taisyklės man padeda gana objektyviai įsivertinti pirkinio vietą ir pirkinio kainą.

Tačiau ko neįvertinau – kokią didelę įtaką turi buto paskirtis ir būsto specifiškumas.

Mano parduodamo lofto Kauno g. paskirtis – kūrybinės dirbtuvės. Tai reiškia, kad bankas prašo mažiausiai 30% pradinio įnašo, vietoj įprastų 15-20%. Aš mokėjau dar daugiau – 40%, nes tai buvo mano antras NT ir maniau, kad visi investuotojai galvoja taip pat kaip ir aš – jei geras deal’as – iš kažkur susirasi pinigų. Tai taip tikrai negalvoja visi. 🙂

Kita problema – mano būsto antrame aukšte eiti tenka pasilenkus. Kai pirkau – man tai nebuvo įdomu, nes lofte neplanavau gyventi. Tačiau karma is a bitch. 🙂 Nuomininkai gal ir nieko prieš pasilankstyti, tačiau kiti investuotojai yra labiau patyrę ir vertina kaip bus lengva išeiti iš šio objekto, nes daugybė potencialių pirkėjų atkrito dėl to lankstymosi.

Loftą planavau laikyti ilgam laikui ir nei lankstymasis, nei lofto paskirtis man nerūpėjo. Tačiau, pasikeitus planams, supratau savo pasirinkimo pasekmes.

Pardavimo procesas

Pardavimo procesas neatrodė, kad užtruks. Per pirmąjį pardavimo mėnesį gavau pasiūlymą parduoti loftą už +45% nuo pirkimo kainos. Pasidžiaugiau su brokeriu ir pasakiau, kad tinka, bet dar pasiderėkim dėl kelių tūkstantėlių. Nusiuntėm kontrpasiūlymą ir pirkėjas dingo kaip į vandenį. I hate that!

Prasisukus pirmam pirkėjų ratui stojo štilis. Pirminę kainą užsidėjau stipriai optimistinę, nes lofto parduoti neskubu. Tačiau taip jau sutapo, kad laikas būti optimistišku jau praėjo – EURIBOR pasiekė pikinius 4%, investuoti į būstą nuomai su paskola neitin apsimoka. Tačiau noriu įsigyti savo būstą ir atlaisvinti savo įsipareigojimus, bei atsikratyti blogų prisiminimų, susijusių su šiuo loftu ir jo remontu. Kartoju sau, kad niekur neskubu ir pirkėjas anksčiau ar vėliau ateis.

Beveik du mėnesius buvo ramu, kol potencialus pirkėjas pasiūlė +30% nuo įsigijimo kainos, tačiau pasiūlymą atmečiau, nes man jis pasirodė per prastas.

Trečias pasiūlymas

Trečias pasiūlymas pasiekė mane po kelių savaičių ir mano sprendimas nenuleisti kainos pasirodė teisingas – sutarėme dėl +38% nuo pirkimo kainos. Išsiuntėme preliminarią sutartį pasirašymui, aš jau galvojau ką daryti su pinigais ir kaip juos protingai investuoti iki surasime savo būstą.

Tačiau laikas bėgo ir pirkėja sutarties nepasirašė. Grįžo po kelių dienų ir informavo, kad kitas pardavėjas padarė nuolaidą ir ji pasirinko kitą butą. Fuck.

Ketvirtas pasiūlymas

Po mėnesio štilio, atsirado dar vienas pasiūlymas, šįkart už tuos pačius +30% nuo įsigijimo kainos, kurie man praeitąkart pasirodė per prasti. Dabar ilgai negalvojęs pasiūlymą priėmiau, nes norėjau pabaigti šį ir taip ilgai trukusį pardavimo procesą. Preliminarios sutarties ruošimas šįkart vyko dar greičiau. Vėl pradėjau dėlioti kur ir kaip panaudosiu pinigus. Dar neseniai peržiūrėjau Roberto Petrausko interviu apie, jo nuomone, neišvengiamą karo plėtrą NATO ir tryniau rankomis, kad pavyko pasiekti susitarimą.

Tačiau laikas bėgo ir pirkėjas sutarties nepasirašė. Dingo kaip į vandenį. Prašau, jei kada nors pirksite būstą ir apsigalvosite – praneškite, sutaupysite visiems laiko ir emocijų.

Laukiant penkto pasiūlymo

Skelbimo kaina toliau mažėja ir dabar yra įkelta su tais pačiais +30% nuo įsigijimo kainos. Manau, kad judėsime ir toliau žemyn, kol atsiras pirkėjas, kurį nuomos pajamingumas tenkins. Šiuo metu 11 mėn. nuomos pajamingumas yra 6.8% kainos ir yra identiškas tam, kuris buvo, kai aš pirkau šį loftą.

Tikiuosi, kad jau esu arti realios kainos, tik gaila, kad nepavyko išspausti naudos iš aplink besikuriančio vienaragių miestelio. Turbūt mažai kam rūpi vienaragiai, kai šalia riaumoja meška.

Karts nuo karto pagalvoju, kad antrą savo butą parduosiu iškart, kai baigsiu lofto pardavimo procesą, nepaisant to, kad reikės susimokėti GPM nuo pardavimo pelno. Nesu tikras ar taip pasielgsiu – tikimybė, kad Rusija užpultų NATO per artimiausiu du metus neatrodo labai didelė, tačiau įtampa pastoviai juntama todėl noriu kiek įmanoma daugiau savo turto iš Lietuvos ištraukti. Ne už kalnų atrodo ir EURIBOR mažinimas, po kurio, tikėtina, kad pirkėjų nuotaikos pagerės ir bus geresnis metas parduoti kitą butą.

Kaip bus – niekas nežino, o aš laukiu toliau ir per mėnesį netenku ±€600, kuriuos gaučiau įdarbinęs lofto pinigus kitur.

Tęsinys kitoje dalyje.