Monopolis Vilniuje. Banko finansavimo preliminarios sąlygos

Categories Investicijos
Antro būsto finansavimo sąlygos

Ankstęsnio įrašo tęsinys.

Aktyviai neieškau antro buto, tačiau karts nuo karto patikrinu skelbimus internete ir vis atrandu kažką įdomesnio. Kartais užtenka pamatyti buto vietą gyvai bevedžiojant šunį, o kartais norisi įlįsti į buto ir vidun. Tačiau antro buto nuomai įsigijimo neforsuoju, nes noriu maksimaliai išnaudoti banko svertą.

Ką siūlo bankai?

Šiuo metu galiu gauti apie €44.000 paskolą. Trečio buto labai greitai įsigyti nepavyks, nebent mano pajamos ženkliai padidėtų. To atmesti negalima, tačiau finansinius planus paprastai dėliojuosi konservatyviai. Taip pat nuo trečio būsto įsigijimo jau galimai grėstų ir NT mokestis (kuris, beje, yra gana absurdiškas, turint daugiau nei €500.000 NT – 2% arba trečdalis nuomos +GPM; tokioje situacijoje turtą naudingiausia perkelti į įmonę, nes apmokestinimas kitoks?).

Yra du dalykai, kurie man padės gauti €55.000 banko paskolą nuo balandžio:

  1. Bus praėję metai nuo mano pirmo buto įsigijimo. Luminor patikino, kad praėjus metams nuo nuomos sutarties sudarymo ir bent kartą ją pratęsus, nuomos pajamos įskaičiuojamos į paskolos dydžio vertinimą. Šiuo metu už nuomą kas mėnesį gaunu €350 Eur pajamų, paskolos dydžio skaičiavimui būtų naudojama pusė šios sumos.
  2. Sausio mėnesį tikiuosi būti pilnai grąžinęs Revolut vartojimo paskolą. Šiuo metu jos mėnesio įmoka sieka vos €24.49 per mėnesį, tačiau norint pasinaudoti kiek įmanoma didesne paskola, noriu turėti kuo mažiau įsipareigojimų ir iki balandžio mėnesio jie bus mažesni.
Barakas ir Krasnūcha

Per pastarąsias kelias savaites aplankiau du butus. Vienas jų buvo bendarbutyje šalia Kalvarijų turgaus. Eidamas aplankyti buto, nebuvau tikras ar jis tikrai bendrabutyje, o grąža iš nuomos siekė 10%, tad nuskubėjau aplankyti buto.

Apie nuomą nutuokiu mažai ir skirtingai, nei kitur investavime, su nuoma esu konservatyvus. Manau, kad geras variantas ženkliai pagerinti nuomos grąžą yra nusipirkti vieną didesnį butą (kad ir bendrabučio) butą ir jį suskaidyti į kelis atskirus ir paleisti į nuomą. Taip daro mano landlordas ir gauna trigubai didesnę grąžą, nei vidurkis. Tačiau žinių neturiu, noro remontuoti ir skaldyti kambarius šiuo metu taip pat visiškai neturiu. Galbūt tai taps hobiu ateityje? 🙂

Kitas butas, kurį apžiūrėjau buvo Savanorių pr., netoli Maximos. Butas nuotraukose atrodė neblogai, tačiau įėjimas į laiptinę buvo atskirtas grotomis, joje sutikau tris žmones, du iš jų rūkė pasilenkę prie laiptinės lango, trečias nešėsi alų. Nenorėčiau gyventi tokioje vietoje, nelinkėčiau to ir savo nuomininkams. Pasiūliau už butą 10% mažesnę kainą, nei skelbime, tuo ir baigėme bendravimą su pardavėjais. 🙂

FOMO

Labiausiai gaila buvo puikiai įrengto buto Savanorių prospekte su balkonu, iš kurio atsiveria vaizdas į visą miestą. Manau, kad tokį butą būtų galima išnuomoti už €450 ir gauti solidžią grąžą iš nuomos ir, veikiausiai, ilgalaikius nuomininkus dėl buto išskirtinumo. Tą dieną ketinau rašyti, kad neketinu pirkti butų naujos statybos daugiabutyje, nes grąža iš senos statybos paprastai būna geresnė. Paaiškėjo, kad viskas priklauso nuo kainos, už kurią perkamas butas. 🙂

Butas buvo parduotas per dvi dienas ir, net ir neturėdamas pinigų tokiam butui šiuo metu, gailėjausi, kad praleidau progą nugvelbti skanų kąsnelį. Didesnė yra ne atradimo laimė, o praradimo kančia. Bet ir tai praeis. 🙂 Jei kas nors turėsite tokį variantą – informuokite balandį. 🙂

GPM optimizavimas

Pirmąkart tenka spręsti galvosūkius dėl GPM optimizavimo. Balandį patyriau virš €500 nuostolį, parduodamas Baltic Horizon Fund. Per metus pirmi uždirbti €500 iš akcijų kainos priaugio yra neapmokęstinami, tad pardaviau visus turimus viso pasaulio akcijų indekso VWCE vienetus ir fiksavau €700 pelną ir dariau all-in į didžiausių technologijų įmonių QQQ ETF. Dar liko sukrapštyti apie €300, kad pilnai išnaudočiau lengvatą, tad ketinu parduoti Baltijos įmonių akcijas, kurios buvo pelningos ir jas perkelti į VWCE įsigijimą gruodį. Dėl šių tranzakcijų turėčiau sutaupyti apie €125 mokesčių.

Būtų puiku, jei nereikėtų stumdyti akcijų iš vienų į kitas, jeigu būtų įteisinta investicinė sąskaita Lietuvoje. Šiuo metu pasaulyje, turbūt yra ir didesnių bėdų, tačiau tikiuosi, kad idėjos įgyvendinimas neužtruks ir bus cutting-edge.

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.

Tęsinys.

Patiko postas? Daugiau niekur kitur neskelbtų straipsnių gali rasti čia. Prisidėk €2 ar kita suma prie turinio apie asmeninius finansus Lietuvoje.

16 thoughts on “Monopolis Vilniuje. Banko finansavimo preliminarios sąlygos

  1. Nežinau kaip tu galvoji, kad 450EUR už tą butą savanoriuose būtų kažkas mokėjęs, kainos jau nebe tokios 🙂 pats nuomuojuosi butą už tokią pačią kainą senamiestyje (Vokiečių g), butas 20kv didesnis už savanoriuose esantį butą, statybos metai aišku skiriasi, bet butas naujai prieš metus sutvarkytas, šildymas dujinis, autonominis.

        1. Jas parduosiu, fiksuosiu pelną, kuris patenka į lengvatą ir už akcijas gautus pinigus įdarbinsiu kitose akcijose.

  2. Ką sakė Luminor – kad 50% nuomos pajamų bus įtraukiamos į vertinimą po metų. Gal žinai kiek čia Luminor’o išmislas, o kiek kažkokia bendrinė rule of thumb?

    Ir man įdomu, ar tas 50% galioja grynai nuomos pajamoms, ar apskritai visoms pajamoms gautoms per IV būsto paskolos vertinimo kontekste?

    1. Čia Luminor išmislas 🙂 Swedbank nuomos nevertina, jei jos gaunamos iki 2 metų. Swedbank yra ženkliai konservatyvesnis, bent jau kiek susidūriau iki šiol.

      Dėl IV negaliu atsakyti, nes mano IV pajamos nėra stabilios, tad jų bankas nevertina.

  3. Honestfire, dažnai, tave kritikuoju dėl klaidų. Bet iš esmės viskas ok. Mokaisi ir uždirbsi. Kažkada. Bet jei nori turėt gryno asset’o apie 1 mln. (Aš jau turiu panašiai ir manau Sprendimas (vardas post’ų skaitytojo ir komentuotojo gana nekvailo) turi apie tiek maždaug) turi mest naivumą – banko paskolą turi panaudot maksimaliai. Ne dviem barakam, o rimtam turtui. Namui, butui dideliam Paupyje ar pan. Kai rasi būsimą žmoną ir vaikus norėsi augint, gausi špygą iš banko, nes bilietą pirmos paskolos jau būsi išnaudojęs. Beja, moterų taupumas neveža. Jei perlenksi lazdą, teks kaip Panavui gyvent pas sesę ir skaityt knygą „Kaip sudomint moterį“ ar kažkaip ten panašiai (nepamenu gerai, skaičiau pas jį post’e 😊). Lupimas iš panos nuomos, kai ji gyvena užsienyje (kažką rašei panašaus) didelis žingsnis Panavo keliu. Geriau pažiūrėk „Kalėdų giesmė“ ar kažkaip ten panašiai apie šykštuolį, kur daug sukaupęs buvo. Sorry, užsivedžiau per daug. Moralas: patinka tavo pastangos uždirbt ir tą padarysi su laiku, bet neperspausk su spaudimu skatikų. Skūpumas šlykštus bruožas. Nesakau, kad reikia taškytis, bet yra ribos. Kalbu iš patirties. Perėjau visus etapus, tai galiu pasidalinti patirtimi.

    1. Sveiki,

      ačiū už komentarą.

      Vaikų šiuo metu neplanuoju ir greitu metu nemanau, kad norai pasikeis. 🙂 Jeigu situacija pasikeis ir reikės erdvaus būsto, kurio nepavyks išsinuomoti už palankią kainą, tuomet butus visada galima parduoti sąlyginai greitai (na, bent jau dabartinį ir dabar, manau, kad parduočiau per mėnesį už savikainą, nes aplink butai 10% brangiau pardavinėjami).

      Moterų netaupumas yra stiprus generalizavimas. Pasaulyje yra 3.8 milijardo moterų, turbūt dalis jų yra taupios, dalis išlaidžios. 🙂

      Nuomą susitarėme dalintis, jeigu būčiau išvykęs pats, manau, kad būtume susitarę identiškai.

  4. Sveiki,
    kokį būtent QQQ ETF pirkote ir kodėl? Radau kelis variantus IB, aiškinuosi skirtumus – EQEU, EQQQ1 etc.

Leave a Reply