Monopolis Vilniuje. Radau antrą butą nuomai!

Categories Investicijos
Antro būsto nuoma Vilniuje

Ankstesnio įrašo tęsinys.

94 diena

Popiet aruode įsijungiau skelbimus. Po pastarosios nesėkmės su pražiopsotu geru butu, nuėmiau pasirinkimą, kad rodytų tik privačių asmenų skelbimus. Tarp naujų aštuonių skelbimų pastebėjau loftą Kauno g., kuris man visai patiko.

Matematika

Lofto nuomos pajamingumas žvelgiant gana konservatyviai per 11 mėnesių turėtų siekti 6.4%, o jei pavyks išnuomoti už optimistiškesnę kainą gali pavykti išspausti ir 7%. Loftas įrengtas prieš penkis metus, pradžioje buvo nuomojamas trumpalaike nuomai, pastaruosiu du metus buvo nuomojamas ilgam laikui.

Preliminariai įmoka už paskolą turėtų būti apie €150 per mėnesį, tad net jei ir buto neišnuomočiau, jo įmokas dengtų buto Žirmūnuose nuoma. Išnuomojus abu butus, galima tikėtis apie €170 – €200/mėn. papildomo pinigų srauto. Alternatyviai laikant šiuos pinigus akcijų pavidalu ir tikintis uždirbti 7% per metus, pradinės investicijos (€16.500) suma per metus sugeneruotų €1.155 pelno iki mokesčių. Šio buto nuoma žvelgiant konservatyviai, iki mokesčių ir nusidėvėjimo sugeneruos €1870 per metus teigiamą pinigų srautą + €825 kapitalo priaugio iš išperkamo buto + €1.100 istorinio kapitalo prieaugio pagal 2% infliaciją.

Abiejų butų nuomos pajamas kitai paskolai galėsiu teikti vertinimui tik po metų, tad iki 2021 m. pabaigos daugiau butų pirkti galimybės neturėsiu. Tuomet planuoju įsigyti trečią.

Dviaukštė kišenė

Eidamas apžiūrėti lofto buvau gana skeptiškas – jo plotas 23 kvadratai per abu aukštus, tad iš esmės tai – kišenė. 🙂 Tačiau atvykus nustebino, kad loftas yra sąlyginai erdvus, pirmame aukšte atlikus pora korekcijų, būtų galima išlošti dar šiek tiek erdvės. Iš esmės – esant reikalui, galėčiau jame gyventi pats. Dažnai mažuose butuose apima klaustrofobiškas jausmas, tačiau šiuo atveju viskas buvo ok, net ir geras dvidešimt minučių prastovėjus su striuke. 🙂

AirBnb anyone?

Butas tinkamas ir trumpalaikei nuomai. Daug keliauju ir esu gyvenęs daugybėje AirBnB ir turiu tikslą turėti savo AirBnB, kuris būtų labai kietas. Man labiausiai įsiminęs AirBnB perksas – welcome shotai mėgintuvėliuose Bosnijoje. Why not? 🙂

Planuoju pirmą nuomos sutartį sudaryti iki rugsėjo, kai kyla nuomos kainos, o tada veikiausiai iki vasaros pradžios, kad turizmo piko metu galėčiau pažaisti su trumpalaike nuoma.

Dirbtuvės

Lofto paskirtis – kūrybinės dirbtuvės. Prieš vykstant į apžiūrą parašiau laišką bankui ir vadybininkė atsakė, kad tokiu atveju reikėtų bent 30% pradinio įnašo. Tiek turėsiu pardavęs didžiąją dalį turimų akcijų. Džiaugiuosi, kad šįkart nereikia kratyti visų tarpusavio skolinimo platformų kišenių.

Po apžiūros susisiekiau su kolega vertintoju, jis patikino, kad vertinimą turėtų pavykti suderinti reikalingai sumai, tad iš esmės viskas ok.

Easy life?

Karts nuo karto save pagaunu galvojant: kam man to reikia? Galėčiau sau ramiai gyventi laikydamas turimas akcijas ir niekur nereikėtų skubėti. Man nepatinka kaip komplikuota įsigyti NT: apžiūros, preliminarios sutartys, viltis, kad bankas neapsigalvos ir pasiūlys, tai, ką ir aptarėme preliminariai, keli vizitai pas notarą. Kita vertus, 40 valandų per savaitę savo laiką parduodu žmonėms, kurių dalies net nesu matęs ir jiems uždirbu pinigus, nors jie net nežino, kad aš egzistuoju. Manau, kad tai turėtų sukelti daugiau abejonių. 🙂

95 diena

Prastas miegas

Naktį labai prastai miegojau ir daug svarsčiau ar tikrai sprendimas pirkti loftą yra geras. Kai ieškodavau būsto nuomai, loftas atrodė kaip vieta, kur norėčiau kurį laiką pagyventi, nes butas per pora aukštų tikrai yra kietas.

Tačiau butas yra mažas, tame pačiame name šiuo metu yra nuomojami dar trys loftai, tad konkurencija yra nemaža. Juolab, kad nuomotojų ieškoti teks pradedant šventiniu metu, tad procesas gali kiek užtrukti. Siekiu susitarti su pardavėjais, kad leistų ieškoti nuomininkų po preliminarios sutarties pasirašymo, galbūt pavyks.

Paveiktas nerimo, parašiau pažįstamam brokeriui, kuris kiek nuramino, kad vieta yra gera, tačiau short-terme išnuomoti pavyktų tik už gerą kainą. Žmonės užsidarę tarp keturių sienų ir nenori būti menkoje erdvėje, tad tai suprantama. Investuoju į šį loftą ilgam laikui, tad dabar jį išnuomočiau ir už mažesnę kainą iki vasaros, o tada jau bus galima prasitęstuoti ir trumpalaikę nuomą, jei situacija su Covid jau bus stabilizavusis. Jei ne, tuomet toliau suksiu ilgalaikėje nuomoje.

Akcijos

Šiandien pardaviau didžiąją dalį turėtų akcijų ir turiu daugiau nei 30% nuo perkamo buto vertės, tad jau esu ramus. Šiek tiek gaila pardavinėti akcijas, kai jos tik pradeda brangti, tačiau brangimas pastaruoju metu buvo labai stiprus, tad nugriebti pelną irgi visai smagu. Į akcijų rinką ketinu grįžti po NT sandorio įvykdymo. Manau, kad sieksiu atstatinėti Baltijos rinkos portfelį, kuriame palikau tik LHV, nes nerealizuotas pelnas yra trečdalis nuo viso likusio portfelio, tad šios akcijos nepardaviau dėl mokestinių priežasčių, bei Novaturas, kuris toliau lieka spekuliaciniais tikslais. Jeigu kainos laikysis, realizuosiu LHV pelną ateinančių metų sausį ir jis beveik pilnai padengs €500 mokestinę lengvatą.

Šie iššūkiai jaudina ir džiaugiuosi, kad galiu išmokti naujų dalykų.

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.

19 thoughts on “Monopolis Vilniuje. Radau antrą butą nuomai!

  1. Sėkmės bro. NT iš esmės rizikingesnė turto klasė, bei pajamos mažiau pasyvios ir diversifikuotos, bet galimas upsaidas didesnis. Risk/reward as always 🙂 Mano draugas irgi NTšnikas, turi su nuomuojamjus butus. Aš Šarinukas, invstuoju į boring dividend akcijas 🙂 Man kažkaip Baltic horizon atrodo geresnė alternatyva nei investicija į NT. Ten net yield siekia 5,8% nuo book value 1,31€, o kadangi akcikos kaina 1,19€ gaunasi kažkas virš 6%. Panašiai kaip tavo loftas. Užskolina fondas mažiau (~50% vs 70%), bet be dengimų, tada laisvas srautas manau bus kažkas panašaus ir leidžia išspausti pretax 9% divus. Manau labai panašiai, tik nereikia knistis su NT valdymu ir mažėja rizika užlėkt ant kokio nuomininko, nes realiai turi tik 2 turtus, tad skaudės labai. Nu nežinau, aš rinkčiaudi Baltic horizon geriau, bet čia seno konservstyvaus pirdylos pozicija 🙂 tokių mažiau klausyk ir daryk kaip tau atrodo teisingai 🙂

    1. P2035,

      ačiū už komentarą.

      Aš mielai ir toliau investuosiu į Baltic Horizon Fund, tiesiog toms investicijoms bankas neskolina pinigų. 🙂 Įdėjęs 22.000 Eur į BHF su 6% grąža generuosiu 1.320 Eur dividendų. Tiek pat investavęs į loftą generuosiu ±1.700 Eur positive cashflow + 825 Eur per metus bus išpirkta pačio lofto, tad skirtumas gaunasi gana ženklus.

      Baigęs pirkimo procesą ir išnuomojęs loftą vėl grįšiu prie periodinio investavimo Baltijos biržoje, kur dešimtadalį visų investicijų skirsiu BHF.

  2. Jeigu pirkčiau, bandyčiau susitarti, kad už kokį mokestį savaitę ar kiek dienų leistų ten pagyventi. Tada ir nuspręsčiau ar geras objektas įsigijimui. 🙂
    Dar pasidomėk dėl tų kūrybinių dirbtuvių, galbūt atsiranda koks 1proc NT mokestis.

    Jei pirkčiau tokį nestandartą, galbūt dar kreipčiausi į matininką. Ir mano nuomone tos antresolės neturėtų būt įtrauktos į bendrą kvadratūrą.
    Dar bandyčiau atkrepti dėmesį iš ko ir kaip antresolės perdanga padaryta, kad neužvirstų kada 😀

    Sveikinu, tikiuosi su pirkimu taip neskubėsi kaip su nepriklausomybės siekiu!

    1. Avele,

      ačiū už komentarą.

      Dažnai geri variantai išeina per kelias dienas, tad su prašymu pagyventi galima prašauti, nes bus kas paims greičiau. 🙂 Pats negyvensiu lofte, tad man esminiai dalykai yra du: 1) grąža, kurią pasiskaičiuoju prieš eidamas apžiūrėti 2) prekinė išvaizda, kuri aktuali potencialiems nuomininkams

  3. Panašu, kad persimesdamas investicijas į NT atsisakai idėįos išeiti į ankstyvą pensiją, nes paskolos kabės 30 metų ir teks dirbti ilgai ir nuobodžiai (net ir nuomojant NT) 🙂

    1. Mantai,

      ačiū už komentarą.

      Nebūtinai, noriu maksimaliai išnaudoti banko svertą. Bankas investicijoms į akcijas ar P2P neskolina, tad kodėl nepasinaudojus kiek įmanoma didesniu svertu ten, kur duoda daryti verslą?

    2. mantai,

      Gal tau bus naujiena, bet ta buta bus galima bet kuriuo metu 30 metu laikotarpyje perleisti kitam investuotojui (ar galutiniam pirkejui) taip issiimant pinigus.

      Kazkoks mitas yra, kad jei paemei paskola tai visada ir privalai moket. Ne. Kad ir sau paimi buta su paskola, gal kas 5 metus keist butus perleisdamas savo buta kazkam kitam.

      Tai jei autorius pavargs, parduos ir investuos i pasyvesnius instrumentus

  4. Sveikinu su pirkiniu. Tikrai nenuobodžios investicijos, įdomu skaityti.

    Aš tik nelabai supratau aprašytos matematinės dalies (gal tik aš vienas?). Būtų įdomu nuosekliau susipažinti su skaičiavimais, kaip suskaičiuoti tie procentai ir kitos reikšmės. Gal yra arba bus toks straipsniukas?

    Arbūtų galima sužinoti kokias palūkanas gavote? Ar skaičiavote, kas gaunasi su įmokomis padidėjus euroribor kaip per 2008 krizę?

    1. Engineer,

      ačiū už komentarą.

      Preliminarios nuomos pajamos x 11 / lofto kaina. Gana paprasta. 🙂

      Apie banko pasiūlymus pasidalinsiu kitą savaitę.

  5. Yra turto mokestis 1 proc. bet nuo mažos vertės kol kas skaičiuojasi (ne rinkos kainos). Pirkom šiuos loftus po 20 t. + įrengimas. Kvadratūros jie panašios visi buvo. Kai kas jungė juos. Buvo (yra) gera investicija. Už 55 t. kosmosas. Bet dabar daug kur kosmosas rinkose. Jei atsiranda po tiek perkančių, tai labai gerai. Savininkas, jei pats pirko ir įrenginėjo, +100% grąža + kiek dar nuomos susirinko per kokius 3-4 metus.

  6. Gal galetumet pakomentuoti kaip jus skaiciuosite AIRBNB atsiperkamuma? As ir mano drauge ir degeme apie AIRBNB, bet palikome tai.

    1. AirBnB dabar nepaleidinėsiu, nes tam nėra rinkos. Ką turite omenyje atsiperkamumą? Pelningumą ar pajamingumą?

    1. Pelningumą NT apskritai sunku paskaičiuoti, nes negali tiksliai žinoti, kiek pinigų teks skirti remontui. Pelnas = (pajamos – išlaidos) / turto vertė. Manau, kad AirDNA yra geriausiai žinomas tools’as pasiskaičiuoti pajamingumą, išlaidų skaičiavimui stipriai įtaką daro ar pats administruosi nuomą, ar administruojanti įmonė. Išlaidų ypatybių nežinau, siūlau pasiieškoti šaltinių internete, galbūt Clavo knygoje apie NT irgi tai rašoma.

  7. 100 proc. sutinku dėl argumento, jog bankai neskolina investicijoms į akcijas ar kitus instrumentus. NT realiausia turto klasė gauti svertą, kai už 15k, paimi turto už 50k. Jau toku atveju, tau 50k generuoja cash flow – ne 15k. O tai milžiniškas argumentas užsiimti tokiu verslu. Daug podcastų iš JAV ar UK apie tai kalba. Smagu, jog pirmasis saviškis ima sukti šia kryptimi. Žinoma kelias nepramintas, mažai kas atvirai dalinasi tokia informacija Lietuvoje. Iš čia dalinai kyla ir baimės ar dvejonės.
    Anyway, nesustok! Palaikom projektą.

    1. Manau, kad mažai, kas kalba apie tai Lietuvoje, nes nuo trečio buto nuomai jau veikiausiai stoja banko finansavimas arba prašoma 50% pradinio įnašo. O kaip yra iš tiesų, planuoju išsiaiškinti 2022 m. 🙂

Leave a Reply